Avis du BSIF : Prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes assortis d’un amortissement prolongé

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) aimerait donner suite à de récents rapports concernant les prêts hypothécaires avec amortissements prolongés (c.-à-d. une prolongation de la durée permise pour le remboursement du prêt hypothécaire). Ces rapports, qui portaient précisément sur des prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes, ont souvent laissé entendre que les périodes d’amortissement applicables à ces produits hypothécaires avaient été prolongées de plusieurs décennies. À notre avis, ces rapports ne sont pas parfaitement exacts.

Premièrement, il convient de souligner que les variations des taux d’intérêt ne changent pas la période d’amortissement contractuelle du contrat d’emprunt à taux variable et à versements fixes de l’emprunteur. Par exemple, lorsqu’un emprunteur contracte un prêt hypothécaire à taux variable et à versements fixes assorti d’une période d’amortissement de 25 ans, cette période d’amortissement contractuelle de 25 ans demeure la même pendant toute la durée du prêt, sans égard aux variations de taux d’intérêt.

Toutefois, lorsque les prêteurs fournissent aux emprunteurs des relevés de prêts hypothécaires, ces relevés indiquent souvent une période d’amortissement hypothétique, laquelle repose sur un certain nombre de facteurs, notamment le principal restant à payer, les paiements futurs prévus et le taux d’intérêt en vigueur. Pour certains emprunteurs, ce calcul donne lieu à des périodes d’amortissement prévues de 70 ans ou plus, voire, dans certains cas, une période d’amortissement infinie. De telles projections d’amortissement ne sont pas réalistes et ne représentent pas réellement la période de remboursement de l’emprunteur. Surtout, elles ne changent pas l’amortissement contractuel de l’emprunteur.

Il s’agit plutôt de calculs hypothétiques de la période d’amortissement, dans lesquels on suppose que l’emprunteur continue de faire les mêmes versements fixes pour la durée du prêt, compte tenu du taux d’intérêt en vigueur. Bien que l’emprunteur doive continuer de faire les mêmes versements fixes pendant le terme du prêt, le taux d’intérêt en vigueur variera inévitablement au cours de la durée de vie du prêt hypothécaire.

Néanmoins, ces projections démontrent bien la mesure dans laquelle des changements de taux d’intérêt, particulièrement lorsqu’ils sont importants et rapides, peuvent influer sur le remboursement d’un prêt. La situation souligne par ailleurs à quel point il est important que les prêteurs testent de façon adéquate la capacité de remboursement des emprunteurs au moyen du taux admissible minimal (TAM), aussi appelé « simulation de crise », et ce, pour toute une gamme de conditions financières et économiques avant d’octroyer le prêt. Une fois le prêt octroyé, le BSIF s’attend à ce que les emprunteurs prennent rapidement des mesures, notamment une prise de contact proactive avec les emprunteurs vulnérables ou touchés.

En période de taux d’intérêt élevés ou de hausse des taux, les emprunteurs peuvent également prendre rapidement des mesures pour gérer leur niveau d’endettement. Parmi ces mesures, on peut citer les suivantes :

• augmenter les versements hypothécaires;
• effectuer des versements forfaitaires;
• renégocier le prêt.

Bien que dans certaines circonstances, le prêteur puisse prolonger la période d’amortissement contractuelle (ce qu’il fait parfois), dans la majorité des cas, il rétablit la période d’amortissement contractuelle applicable à l’emprunteur.

Lorsque cette situation se produit, la personne qui a un emprunt hypothécaire à taux variable et à versements fixes pourrait voir ses versements hypothécaires augmenter drastiquement. Les emprunteurs peuvent choisir de réagir en effectuant un versement forfaitaire ou en renégociant le prêt de façon à réduire leurs versements hypothécaires.

Si la renégociation du prêt hypothécaire sous-tend la prolongation de la période d’amortissement contractuelle au-delà de la période précédemment convenue, alors il s’agit d’un refinancement. En pareil cas, les prêteurs doivent appliquer les attentes de la Ligne directrice B-20 du BSIF au moment de souscrire le prêt, y compris le TAM. Les prêteurs devraient également respecter les grands principes de la Ligne directrice sur les prêts hypothécaires existants des consommateurs dans des circonstances exceptionnelles de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).