Ligne directrice Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires (B-20)

Des saines pratiques de souscription de prêts hypothécaires pour contribuer à la stabilité financière

La sûreté et la stabilité des institutions financières fédérales comptent parmi les assises de la vitalité du système financier du Canada et de son économie. Le BSIF y contribue en s'acquittant de son mandat, c'est-à-dire protéger les intérêts des déposants et des autres créanciers des institutions financières. Au nombre des activités qui lui permettent de s'acquitter de cette responsabilité se trouve l'établissement de normes qui confèrent plus de résilience aux banques, autant dans des conditions normales qu'en période de ralentissement économique.

Les bailleurs de fonds que surveille le BSIF octroient près de 80 % des prêts hypothécaires résidentiels souscrits au Canada, lesquels représentent presque 30 % du total de leur actif. L'application de saines pratiques en matière de financement hypothécaire réduit les risques auxquels sont exposés le système financier et les Canadiens qui confient leurs avoirs aux institutions financières du Canada.

Lorsqu'il est question de souscription de prêts hypothécaires, le bailleur de fonds se doit d'évaluer la capacité de l'emprunteur d'honorer ses engagements dans diverses circonstances. Il doit tenir compte d’une éventuelle fluctuation des revenus et des dépenses de l’emprunteur, ainsi que de l’évolution du marché, notamment sur le plan de l’évaluation foncière du bien visé par le prêt hypothécaire.

Historique de la ligne directrice B-20

En 2012, le BSIF instaurait la ligne directrice Pratiques et procédures de souscription hypothécaire (ligne directrice B-20), dans laquelle il énonçait des attentes rigoureuses en matière de souscription de prêt hypothécaire, auxquelles devaient souscrire les prêteurs fédéraux. La version originale de cette ligne directrice reposait essentiellement sur des principes, exigeant des prêteurs qu'ils soumettent les demandes de prêt hypothécaire à une simulation de crise se fondant sur un scénario de conditions défavorables.

En 2016, le BSIF a rappelé aux prêteurs ses attentes en matière de souscription de prêts hypothécaires sous le couvert d'une lettre publique. Constatant que certains d'entre eux manquaient encore parfois de rigueur, il a publié une version révisée de la ligne directrice B-20, qui est entrée en vigueur en janvier 2018.

Cette nouvelle version visait à préciser et à étoffer ses attentes dans le but de lutter contre ce qu'il estimait être des risques accrus dans une conjoncture caractérisée par des taux d'intérêt plus faibles que jamais, le taux d'endettement record des ménages et le déséquilibre du marché immobilier.

Points à souligner dans la nouvelle version de la ligne directrice B-20 :

  • le bailleur de fonds doit faire preuve de plus de rigueur en ce qui concerne l'évaluation de la capacité de l'emprunteur de rembourser son prêt hypothécaire, notamment lors de la vérification du statut d'emploi et des antécédents en matière de revenus;
  • un taux admissible minimal (simulation de crise) qui impose au bailleur de fonds de s'assurer que l'emprunteur pourra continuer à rembourser son prêt advenant un revirement soudain de la situation (perte de revenus, hausse des taux d'intérêt, hausse des dépenses, etc.). Le taux admissible de tous les prêts hypothécaires équivaut au montant le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % et le taux de référence quinquennal fixé par la Banque du Canada;
  • le bailleur de fonds doit accorder plus d'attention à l'évaluation foncière, définir des limites dynamiques de ratio prêt-valeur qui traduisent le risque que représentent le bien et le marché où il se trouve et ajuster ses limites et pratiques en fonction de l'évolution du contexte économique.

Renouvellement d'un prêt hypothécaire

L'incidence de la ligne directrice B-20 sur le renouvellement d'un prêt hypothécaire est demeurée inchangée depuis son instauration en 2012. Habituellement, lors du renouvellement d'un prêt hypothécaire, le bailleur de fonds n'a pas à garantir de nouveau le prêt si l'emprunteur a bien effectué ses paiements hypothécaires. Comme les prêteurs doivent actualiser périodiquement leur analyse du risque tout au long du cycle de vie du prêt, le BSIF a estimé qu'il s'agissait d'une pratique raisonnable et n'a pas changé d'approche; autrement dit, il n'est pas nécessaire de garantir de nouveau un prêt hypothécaire existant au moment de son renouvellement.

Toutefois, lorsque l'emprunteur décide de se tourner vers un nouveau bailleur de fonds, ce dernier doit agir avec prudence en se fiant à ses propres normes de souscription. Étant donné que chaque bailleur de fonds a un modèle d'affaires et une propension à prendre des risques qui lui sont propres, il serait irresponsable de se fonder sur les normes de souscription qu'un prédécesseur aurait utilisées au moment de l'octroi du prêt.

Incidence de la ligne directrice B-20 sur les prêts hypothécaires non assurés

Les données suivantes rendent compte des prêts hypothécaires non assurés souscrits par les dix-neuf grandes sociétés fédérales de prêts hypothécaires. Celles-ci octroient près de 95 % des prêts hypothécaires que surveille et réglemente le BSIF. Les tableaux 1 à 3 ci‑dessous illustrent les données au quatrième trimestre en octobre et en novembre 2019. Ils seront mis à jour lorsque les données de décembre 2019 seront disponibles.

La qualité de la souscription des prêts hypothécaires : une question digne d'intérêt

Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle version de la ligne directrice B-20, les bailleurs de fonds accordent moins de prêts hypothécaires aux personnes fortement endettées ou qui empruntent déjà au-delà de leurs moyens.

  • On constate une diminution de la proportion de nouveaux prêts hypothécaires non assurés excédant 450 % du revenu de l'emprunteur, qui atteignait 20 % en 2017.
  • Toutefois, le BSIF a récemment constaté une légère augmentation du nombre de prêts accordés aux emprunteurs très endettés, dont la proportion est passée de 14 % à 17.5 % en 2019. Cette augmentation s'explique notamment par la diminution des taux d'intérêt. Le BSIF suivra ce dossier de près. (Voir le tableau 1)
Version texte - Tableau 1
Ratio prêts/revenu supérieur à 450 %
DateTotal
T1 201412,3 %
T2 201411,9 %
T3 201413,2 %
T4 201413,6 %
T1 201514,0 %
T2 201515,6 %
T3 201516,9 %
T4 201516,7 %
T1 201616,8 %
T2 201616,9 %
T3 201618,3 %
T4 201618,6 %
T1 201719,3 %
T2 201719,5 %
T3 201720,0 %
T4 201719,2 %
Entrée en vigeur de la version révisée de la ligne directrice B-20
T1 201817,4 %
T2 201813,7 %
T3 201814,4 %
T4 201814,1 %
T1 201914,3 %
T2 201914,6 %
T3 201916,4 %
T4 201917,5 %

Stabilité des taux au renouvellement :

Des observateurs ont dit craindre que la simulation de crise restreigne la capacité des emprunteurs d'obtenir des taux concurrentiels lors du renouvellement de leur prêt.

  • Le BSIF avait indiqué qu'il suivrait la situation de près. Sur analyse de données des prêteurs hypothécaires fédéraux, il a constaté que la différence entre les taux au renouvellement et ceux à l'octroi d'un prêt sur cinq ans non assuré et les taux variables d'un prêt hypothécaire est demeurée à peu près inchangée. (Voir le tableau 2)
  • L'Agence de consommation financière du Canada a publié des conseils utiles qui aideront les emprunteurs au moment de renouveler leur prêt.
Version texte - Tableau 2
Différence entre le taux au renouvellement et le taux à l'octroi de prêts hypothécaires sur cinq ans
DateÉcart
T1 20140,17 %
T2 20140,19 %
T3 20140,16 %
T4 20140,08 %
T1 20150,02 %
T2 20150,11 %
T3 20150,20 %
T4 20150,06 %
T1 20160,14 %
T2 20160,17 %
T3 20160,17 %
T4 20160,10 %
T1 20170,03 %
T2 20170,00 %
T3 20170,07 %
T4 20170,10 %
Entrée en vigeur de la version révisée de la ligne directrice B-20
T1 20180,07 %
T2 2018-0,06 %
T3 20180,11 %
T4 20180,16 %
T1 20190,05 %
T2 20190,15 %
T3 20190,16 %
T4 20190,12 %

Pas de prolongation des périodes d'amortissement :

Les prêts hypothécaires assurés doivent être remboursés dans un délai de 25 ans, alors que les prêts non assurés, qui sont assujettis à la ligne directrice B-20, peuvent l'être sur une période plus longue.

  • Les emprunteurs qui souscrivent un prêt hypothécaire non assuré ne semblent pas enclins à prolonger la période d'amortissement de leur prêt afin de satisfaire à la simulation de crise. (Voir le tableau 3)
Version texte - Tableau 3
Prêts hypothécaires amortis sur plus de 25 ans
Date% > 25 ans
T1 201454,8 %
T2 201452,6 %
T3 201455,0 %
T4 201456,5 %
T1 201556,9 %
T2 201558,0 %
T3 201560,6 %
T4 201561,5 %
T1 201663,1 %
T2 201664,0 %
T3 201665,5 %
T4 201666,0 %
T1 201756,6 %
T2 201750,7 %
T3 201751,6 %
T4 201751,5 %
Entrée en vigeur de la version révisée de la ligne directrice B-20
T1 201851,6 %
T2 201846,0 %
T3 201848,3 %
T4 201851,3 %
T1 201951,3 %
T2 201948,5 %
T3 201949,8 %
T4 201951,9 %

Les révisions apportées à la ligne directrice B-20 donnent les résultats escomptés, c'est-à-dire conférer plus de rigueur à la souscription de prêts hypothécaires au Canada et faire gagner en résilience le système financier canadien en prévision de chocs futurs. Bien qu'il ait constaté des progrès, le BSIF continuera de surveiller les pratiques des prêteurs, surtout en ce qui a trait à la vérification du revenu, et soulèvera d'emblée auprès de ceux-ci toutes les questions qui requièrent une attention particulière.

Analyse de l'agilité du taux CDOR

Sous le régime de la ligne directrice B-20, le taux admissible des prêts hypothécaires non assurés correspond au montant le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux cent points de base (2 %) et le taux de référence quinquennal fixé par la Banque du Canada. Le BSIF estime raisonnable d'établir l'admissibilité de l'emprunteur en fonction du taux hypothécaire contractuel majoré de deux cent points de base. Ce critère demeurera enchâssé dans sa ligne directrice B-20.

Le taux CDOR repose sur ceux des six grandes banques canadiennes et se veut agile de nature.

  • Pendant bien des années, l'écart entre le taux quinquennal affiché et les taux contractuels moyens était de quelque deux cent points de base, ce qui constituait une marge raisonnable.
  • Depuis peu, cet écart s'est élargi, minant l'agilité du taux CDOR face aux fluctuations du marché. (Voir le tableau 4)
  • Le BSIF poursuit sa réflexion sur cet aspect précis du taux admissible
Version texte - Tableau 4
Taux CDOR - Taux mensuel contractuel moyen (5 ans fixe non-assuré)
Date5 ans fixe non-assuré
07/01/2015171,9300312
14/01/2015171,9300312
21/01/2015171,9300312
28/01/2015171,9300312
04/02/2015184,2598621
11/02/2015184,2598621
18/02/2015184,2598621
25/02/2015179,2598621
04/03/2015186,8512053
11/03/2015186,8512053
18/03/2015186,8512053
25/03/2015186,8512053
01/04/2015196,660489
08/04/2015186,660489
15/04/2015186,660489
22/04/2015186,660489
29/04/2015186,660489
06/05/2015190,1080458
13/05/2015190,1080458
20/05/2015190,1080458
27/05/2015190,1080458
03/06/2015192,2343636
10/06/2015192,2343636
17/06/2015192,2343636
24/06/2015192,2343636
01/07/2015192,7185344
08/07/2015192,7185344
15/07/2015192,7185344
22/07/2015192,7185344
29/07/2015192,7185344
05/08/2015192,7577453
12/08/2015192,7577453
19/08/2015192,7577453
26/08/2015192,7577453
02/09/2015192,5760726
09/09/2015192,5760726
16/09/2015192,5760726
23/09/2015192,5760726
30/09/2015192,5760726
07/10/2015192,8840566
14/10/2015192,8840566
21/10/2015192,8840566
28/10/2015192,8840566
04/11/2015190,760523
11/11/2015190,760523
18/11/2015190,760523
25/11/2015190,760523
02/12/2015186,4267874
09/12/2015186,4267874
16/12/2015186,4267874
23/12/2015186,4267874
30/12/2015186,4267874
06/01/2016181,3774077
13/01/2016181,3774077
20/01/2016181,3774077
27/01/2016181,3774077
03/02/2016177,4923733
10/02/2016177,4923733
17/02/2016177,4923733
24/02/2016177,4923733
02/03/2016178,0829479
09/03/2016178,0829479
16/03/2016178,0829479
23/03/2016178,0829479
30/03/2016178,0829479
06/04/2016186,9021095
13/04/2016186,9021095
20/04/2016186,9021095
27/04/2016186,9021095
04/05/2016195,8579702
11/05/2016195,8579702
18/05/2016195,8579702
25/05/2016195,8579702
01/06/2016202,2405084
08/06/2016202,2405084
15/06/2016202,2405084
22/06/2016202,2405084
29/06/2016202,2405084
06/07/2016216,7045474
13/07/2016216,7045474
20/07/2016216,7045474
27/07/2016216,7045474
03/08/2016217,9191955
10/08/2016217,9191955
17/08/2016217,9191955
24/08/2016217,9191955
31/08/2016217,9191955
07/09/2016209,0655976
14/09/2016209,0655976
21/09/2016209,0655976
28/09/2016209,0655976
05/10/2016209,4266623
12/10/2016209,4266623
19/10/2016209,4266623
26/10/2016209,4266623
02/11/2016209,8584962
09/11/2016209,8584962
16/11/2016209,8584962
23/11/2016209,8584962
30/11/2016209,8584962
07/12/2016205,1901499
14/12/2016205,1901499
21/12/2016205,1901499
28/12/2016205,1901499
04/01/2017196,562162
11/01/2017196,562162
18/01/2017196,562162
25/01/2017196,562162
01/02/2017187,8474423
08/02/2017187,8474423
15/02/2017187,8474423
22/02/2017187,8474423
01/03/2017184,9396257
08/03/2017184,9396257
15/03/2017184,9396257
22/03/2017184,9396257
29/03/2017184,9396257
05/04/2017185,3520424
12/04/2017185,3520424
19/04/2017185,3520424
26/04/2017185,3520424
03/05/2017192,2023342
10/05/2017192,2023342
17/05/2017192,2023342
24/05/2017192,2023342
31/05/2017192,2023342
07/06/2017198,1855587
14/06/2017198,1855587
21/06/2017198,1855587
28/06/2017198,1855587
05/07/2017197,8448523
12/07/2017197,8448523
19/07/2017217,8448523
26/07/2017217,8448523
02/08/2017207,9717357
09/08/2017207,9717357
16/08/2017207,9717357
23/08/2017207,9717357
30/08/2017207,9717357
06/09/2017194,2649201
13/09/2017194,2649201
20/09/2017194,2649201
27/09/2017199,2649201
04/10/2017185,0232871
11/10/2017185,0232871
18/10/2017185,0232871
25/10/2017195,0232871
01/11/2017180,0831052
08/11/2017180,0831052
15/11/2017180,0831052
22/11/2017180,0831052
29/11/2017180,0831052
06/12/2017171,7762789
13/12/2017171,7762789
20/12/2017171,7762789
27/12/2017171,7762789
03/01/2018168,5204782
10/01/2018168,5204782
17/01/2018183,5204782
24/01/2018183,5204782
31/01/2018183,5204782
07/02/2018179,2563184
14/02/2018179,2563184
21/02/2018179,2563184
28/02/2018179,2563184
07/03/2018174,9155456
14/03/2018174,9155456
21/03/2018174,9155456
28/03/2018174,9155456
04/04/2018172,7072851
11/04/2018172,7072851
18/04/2018172,7072851
25/04/2018172,7072851
02/05/2018169,68432
09/05/2018189,68432
16/05/2018189,68432
23/05/2018189,68432
30/05/2018189,68432
06/06/2018186,8747797
13/06/2018186,8747797
20/06/2018186,8747797
27/06/2018186,8747797
04/07/2018183,9820461
11/07/2018183,9820461
18/07/2018183,9820461
25/07/2018183,9820461
01/08/2018178,8234384
08/08/2018178,8234384
15/08/2018178,8234384
22/08/2018178,8234384
29/08/2018178,8234384
05/09/2018175,607789
12/09/2018175,607789
19/09/2018175,607789
26/09/2018175,607789
03/10/2018173,7219379
10/10/2018173,7219379
17/10/2018173,7219379
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Liens connexes

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