Le BSIF propose un nouveau taux admissible minimal applicable aux prêts hypothécaires non assurés

• Type de publication : Lettre
• Date : Le 8 avril 2021
• Destinataires : Prêteurs de compétence fédérale

Au début de 2020, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) avait lancé un processus de consultation sur le taux admissible de référence applicable aux prêts hypothécaires non assurés aux termes de sa ligne directrice B-20, Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels, processus qu’il a toutefois suspendu en mars de la même année en raison de la pandémie de COVID-19. Par la présente lettre, le BSIF annonce qu’il reprend ses travaux stratégiques sur le taux admissible avec une nouvelle proposition et qu’il souhaite renforcer les saines pratiques de souscription hypothécaire énoncées dans la ligne directrice B-20 à la lumière de la conjoncture économique.

Conjoncture économique

La pandémie de COVID-19 a entraîné une incertitude économique. Depuis le début de la pandémie, les risques liés au marché immobilier pesant sur les institutions financières fédérales (IFF) du Canada se sont accentués. Les taux d’intérêt ont fléchi et se sont établis à des creux sans précédent, mais ils pourraient augmenter de nouveau lorsque les conditions économiques se seront stabilisées. La faiblesse des taux d’intérêt a eu pour effet de réunir des conditions propices à la hausse des prix de l’immobilier à l’échelle du pays. Par ailleurs, bien qu’une partie de la population canadienne ait pu se constituer d’importantes économies durant cette pandémie, le taux d’endettement des ménages demeure élevé.

Ces facteurs, sur un horizon temporaire ou prolongé, viennent exacerber les vulnérabilités des IFF, ce qui pourrait engendrer d’importantes pertes sur prêts si les conditions économiques en venaient à se détériorer. Les IFF pourraient subir des pertes découlant tant de l’incapacité potentielle des emprunteurs à rembourser leurs dettes que du déclin de la valeur des biens immobiliers résidentiels donnés en garantie des prêts hypothécaires.

Consultation sur le taux admissible applicable aux prêts hypothécaires non assurés

À l’heure actuelle, la ligne directrice B-20 prévoit que le taux admissible applicable aux prêts hypothécaires non assurés (c.-à-d. ceux pour lesquels la mise de fonds est d’au moins 20 %) doit équivaloir au montant le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 200 points de base et le taux de référence quinquennal fixé par la Banque du Canada. Ce taux de référence sert de taux admissible minimal (c.-à-d. un « taux plancher ») dans une conjoncture marquée par la faiblesse des taux d’intérêt.

Le BSIF entretient les mêmes préoccupations qu’au début de 2020 à l’égard du taux de référence en vigueur (fondé sur le mode des taux affichés par les grandes banques canadiennes), qui n’est ni dynamique ni représentatif du marché dans son ensemble. Lors de la consultation lancée en 2020, quelques commentaires préliminaires reçus par le BSIF dénotaient des inquiétudes selon lesquelles le taux de référence précédemment proposé (fondé sur le taux médian de tous les contrats de prêts hypothécaires assurés) puisse être très volatile malgré son dynamisme, ce qui pourrait engendrer de l’incertitude chez les consommateurs qui songent à acheter une résidence et examinent les options de financement. La volatilité des taux des contrats hypothécaires depuis le début de la pandémie de COVID-19 a mis en évidence cette préoccupation. Aussi, s’agissant des prêts hypothécaires non assurés, ni le taux de référence en vigueur ni le taux de référence précédemment proposé n’est axé sur le risque.

Au vu de ces considérations, le BSIF propose maintenant de remplacer le taux de référence en vigueur et celui précédemment proposé par un taux plancher fixe, que le surintendant établirait d’abord à 5,25 %. De cette façon, le système financier serait paré à la possibilité d’un retour aux conditions économiques qui avaient cours avant la pandémie. Le taux de référence moyen dans les 12 mois précédant la pandémie s’établissait d’ailleurs à 5,25 %.

Le BSIF révisera l’étalonnage du taux admissible à intervalles périodiques pour garantir son adéquation aux risques conjoncturels. Dorénavant, cet examen sera réalisé à tout le moins tous les ans, en décembre, soit bien avant la période printanière de forte activité immobilière. Le BSIF publiera les résultats de chacune de ces révisions.

Vigilance accrue à l’égard de la souscription hypothécaire

Compte tenu de l’environnement de risque actuel, le BSIF s’attend à ce que les IFF prêteuses fassent preuve d’une vigilance accrue dans l’application des principes énoncés dans la ligne directrice B-20 en ce qui a trait à la gestion des sûretés, à la vérification du revenu, à la capacité de rembourser la dette, aux programmes de prêts hypothécaires combinés à des marges de crédit adossées à des biens immobiliers (MCBI) ainsi qu’à la gouvernance du risque.

Gestion des sûretés

La pandémie de COVID-19 a plombé la capacité des IFF prêteuses à vérifier l’exactitude et la stabilité des évaluations de biens immobiliers. Les IFF prêteuses doivent adopter une approche globale et prudente à l’égard de l’évaluation des sûretés utilisées dans le cadre des opérations à risque élevé. Aux termes de la ligne directrice B-20, les opérations plus risquées visent notamment les prêts dont le ratio prêt-valeur (RPV) est relativement élevé et ceux souscrits dans des marchés ayant connu une flambée des prix de l’immobilier.

Vérification du revenu et capacité de rembourser la dette

Les prêts hypothécaires les plus sécuritaires sont ceux octroyés à des emprunteurs qui ont la capacité de rembourser le prêt et non à ceux qui ont fait fructifier leur avoir en raison de la flambée des prix de l’immobilier. Le BSIF s’attend à ce que les IFF prêteuses continuent de faire preuve de rigueur dans la vérification du revenu de l’emprunteur et de prudence dans le calcul du ratio de la dette. Conformément à la ligne directrice B-20, les IFF prêteuses ne doivent pas se fier à la valeur des sûretés à titre de substitut à un revenu stable et vérifiable.

Programmes de prêts hypothécaires combinés à des marges de crédit adossées à des biens immobiliers

Le BSIF s’attend à ce que les IFF prêteuses fassent preuve de prudence au moment de déterminer l’admissibilité des emprunteurs aux programmes de prêts hypothécaires combinés à des MCBI. Les IFF prêteuses doivent continuer d’évaluer les paiements de principal et d’intérêt en fonction de critères prudents (p. ex., une période d’amortissement plus courte). Comme le prévoit la ligne directrice B-20, les IFF prêteuses doivent restreindre à un ratio RPV maximal autorisé d’au plus 65 % les composantes ré-octroyables globales d’un programme de prêt hypothécaire combiné à une MCBI.

Gouvernance du risque

Le BSIF s’attend à ce que les IFF prêteuses révisent leur politique de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (PSPHR) pour veiller à ce qu’elle reflète les conditions de marché actuelles. La propension à prendre des risques énoncée par une IFF prêteuse (dans la version approuvée par son conseil d’administration) doit correspondre à ses pratiques réelles en matière de souscription hypothécaire et de gestion des risques.

Prochaines étapes

D’ici le 24 mai 2021, le BSIF diffusera les révisions et l’approche qu’il a l’intention d’adopter à l’égard du taux admissible applicable aux prêts hypothécaires non assurés, lesquelles seront transposées dans la ligne directrice B-20 et prendront effet le 1^er juin 2021.

Lorsque le taux admissible révisé sera entré en vigueur, le BSIF suivra de près les IFF prêteuses afin de veiller à ce qu’elles n’assouplissent pas leurs critères de souscription (p. ex., en allongeant les périodes d’amortissement ou en augmentant les limites de ratio de service de la dette) dans le but de contourner le taux admissible applicable aux emprunteurs.

D’ailleurs, le BSIF effectue déjà une surveillance plus rigoureuse des IFF prêteuses, habituellement en réalisant un examen exhaustif qui permet de garantir que leurs pratiques respectent ses attentes quant à la souscription prudente de prêts hypothécaires. Le BSIF continuera de se montrer proactif auprès des IFF prêteuses lorsqu’il cernera des domaines nécessitant une attention.