Consultation sur le taux admissible minimal applicable aux prêts hypothécaires non assurés – Foire aux questions

Questions et réponses

1. En quoi consistent les modifications?

   La ligne directrice a été révisée de façon à fixer le taux admissible applicable aux prêts hypothécaires non assurés au montant le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 200 points de base (soit 2 %) et 5,25 %.

2. Quelle sera l’incidence de ce changement sur les conventions hypothécaires rédigées avant le 1^er juin 2021?

   Les ententes de refinancement approuvées qui ont été conclues avant le 1^er juin 2021 et au titre desquelles le financement débute après la date d’entrée en vigueur seraient honorées et le financement serait accordé comme l’exige la loi (c.-à-d. en appliquant le taux admissible en cours).

   Dans certains cas, les emprunteurs peuvent avoir obtenu des engagements d’admissibilité au prêt hypothécaire ou des « approbations préalables » de leur IFF avant la date d’entrée en vigueur (1^er juin 2021). Dans de telles circonstances, les IFF prêteuses ont le pouvoir discrétionnaire d’accorder ces prêts au taux admissible en cours.

3. Qu’est-ce que le BSIF entend accomplir grâce à ce changement?

   Nous prenons des mesures proactives pour réitérer nos attentes en matière de saines pratiques de souscription de prêts hypothécaires afin que les banques se tiennent prêtes à un éventuel retour aux conditions financières qui avaient cours avant la pandémie.

   L’adoption de saines pratiques de souscription offre une marge de sécurité supplémentaire qui garantit que les emprunteurs auront la capacité d’effectuer leurs versements hypothécaires si la situation devait évoluer (p. ex., en cas de diminution du revenu ou d’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires).

4. Pourquoi faire ce changement maintenant?

   Les prêts hypothécaires représentant l’une des expositions les plus importantes pour la majorité des banques, le fait de veiller à ce que les emprunteurs soient en mesure de rembourser leurs prêts contribue largement au maintien de la sûreté et de la solidité du système financier canadien.

   En l’état, les conditions du marché immobilier au Canada pourraient accentuer le risque financier qui pèse sur les prêteurs, ce qui pourrait miner la stabilité globale des institutions financières.

   Le BSIF examinera et communiquera le taux admissible au moins une fois l’an, en décembre.

5. Quelle incidence cette modification aura-t-elle sur les emprunteurs?

   Il faut d’abord spécifier que si les taux hypothécaires augmentent, un moins grand nombre de gens sera touché, tandis que s’ils baissent, plus de gens en subiront les conséquences.

   Le taux admissible utilisé pour la majorité (89 %) des emprunts récents correspondait au taux de référence de la Banque du Canada. Maintenant, ce taux serait plus élevé et correspondrait au nouveau taux admissible de 5,25 %. Tout de même, 5 % des emprunteurs ont été assujettis à un taux admissible supérieur au taux de référence de la Banque du Canada, mais inférieur à 5,25 % : ceux-là seraient donc moins touchés.

   Dans la seconde moitié de 2020, seulement 6 % des emprunteurs avaient un taux admissible supérieur au seuil de 5,25 %, ce qui signifie que le taux admissible minimal de leur contrat majoré de 200 points de base était au-delà de ce taux plancher proposé. Les emprunteurs touchés par le taux plancher proposé auraient notamment le choix de se constituer une mise de fonds plus importante, ce qui ferait diminuer le montant de l’hypothèque, ou de réévaluer la fourchette de prix de la maison recherchée.

   Selon notre analyse des emprunteurs ayant reçu une approbation hypothécaire au T3 et au T4, la modification du taux admissible donnerait lieu à une réduction du montant du prêt hypothécaire de l’ordre de 2 % à 4 %, l’amortissement demeurant inchangé. De plus, même si le nouveau taux admissible de la majorité des emprunteurs sera supérieur à celui qu’ils auraient obtenu lors d’une qualification précédente, selon nos estimations, jusqu’à 10 % des emprunteurs auraient excédé les seuils appliqués par la banque au ratio d’amortissement total de la dette. Il convient de noter que la propension à prendre des risques et les politiques de souscription peuvent varier d’une banque à l’autre.

6. À quoi sert le taux admissible minimal?

   Les prêteurs se fondent sur les coefficients de service de la dette, par exemple, l’amortissement brut de la dette et l’amortissement total de la dette, pour évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur hypothécaire. Le taux admissible minimal intervient dans le calcul de ces coefficients.

7. Pourquoi le BSIF propose-t-il de remplacer le taux de référence par un taux plancher fixe?

   Les commentaires reçus par le BSIF avant la suspension de la consultation permettaient de dénoter des inquiétudes selon lesquelles le taux de référence alors proposé, fondé sur la médiane des taux contractuels de tous les prêteurs, puisse être très volatile. L’incidence de l’actuelle pandémie de COVID-19 sur les taux des contrats hypothécaires a mis en évidence cette préoccupation.