Ligne directrice Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires (B-20)

Des saines pratiques de souscription de prêts hypothécaires pour contribuer à la stabilité financière

La sûreté et la stabilité des institutions financières fédérales sont essentielles à la vitalité du système financier du Canada et de son économie. Le BSIF y contribue en s’acquittant de son mandat, c’est-à-dire protéger les intérêts des déposants et des autres créanciers des institutions financières. À cette fin, il établit des normes qui confèrent plus de résilience aux banques, autant dans des conditions normales qu’en période de ralentissement économique.

Les bailleurs de fonds que surveille le BSIF octroient près de 80 % des prêts hypothécaires résidentiels souscrits au Canada, lesquels représentent presque 30 % du total de leur actif. De saines pratiques de souscription de ces prêts permettent de réduire les risques auxquels sont exposés le système financier et les Canadiens qui confient leur avoir aux institutions financières du Canada.

S’agissant de saines pratiques de souscription de prêts hypothécaires, le bailleur de fonds se doit d’évaluer la capacité de l’emprunteur d’honorer ses engagements dans diverses circonstances. Il doit tenir compte d’une éventuelle fluctuation des revenus et des dépenses de l’emprunteur ainsi que de l’évolution du marché, notamment de la variation de l’évaluation foncière du bien hypothèqué.

La présente fiche documentaire est mise à jour périodiquement : des renseignements y sont ajoutés sur l’efficacité de la ligne directrice B-20 et des statistiques y sont fournies sur certains des aspects dont le BSIF assure le suivi.

Historique de la ligne directrice B-20

En 2012, le BSIF instaurait la ligne directrice Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiel (ligne directrice B-20), dans laquelle il énonçait des attentes rigoureuses en matière de souscription de prêts hypothécaires à l’intention des prêteurs fédéraux. La version originale de cette ligne directrice reposait essentiellement sur des principes et exigeait, entre autres choses, que les prêteurs soumettent les demandes de prêt hypothécaire à une simulation de crise tenant compte de conditions défavorables.

En 2016, le BSIF rappelait aux prêteurs ses attentes précitées en faisant paraître une lettre publique. Constatant que certains d’entre eux manquaient encore parfois de rigueur, il a publié en 2017 une version révisée de la ligne directrice B-20, qui est entrée en vigueur en janvier 2018.

Cette nouvelle version visait à préciser et à étoffer ses attentes dans le but de lutter contre ce qu’il estimait être des risques accrus dans une conjoncture caractérisée par des taux d’intérêt plus faibles que jamais, le taux d’endettement record des ménages et le déséquilibre du marché immobilier.

Points à souligner dans la nouvelle version de la ligne directrice B-20 :

• Le bailleur de fonds doit faire preuve de plus de rigueur lorsqu’il évalue la capacité de l’emprunteur de rembourser son prêt hypothécaire, notamment lorsqu’il vérifie son statut d’emploi et ses antécédents en matière de revenus.
• Un taux admissible minimal (simulation de crise) oblige le bailleur de fonds à s’assurer que l’emprunteur pourra continuer à rembourser son prêt advenant un revirement soudain de la situation (perte de revenus, hausse des taux d’intérêt, hausse des dépenses, etc.). Le taux admissible de tous les prêts hypothécaires équivaut au montant le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % et le taux de référence quinquennal fixé par la Banque du Canada.
• Le bailleur de fonds doit accorder plus d’attention à l’évaluation foncière, définir des limites dynamiques de ratio prêt-valeur qui traduisent le risque que représentent le bien et le marché où il se trouve et ajuster ces limites et pratiques en fonction de l’évolution des marchés de l’habitation et du contexte économique.
• Les circonstances exceptionnelles que nous avons connues au début de la pandémie de COVID-19 ont obligé le BSIF à prendre une série de décisions dont l’objet était de préserver la résilience, d’assurer la poursuite des programmes gouvernementaux et d’alléger les pressions opérationnelles qui pesaient sur les institutions qu’il surveille. La situation l’a notamment contraint à suspendre les consultations sur les mesures stratégiques proposées et à établir un régime spécial temporaire de calcul des fonds propres au titre des paiements reportés.
• Le BSIF continue d’évaluer les mesures stratégiques à la lumière des principes et des facteurs énoncés dans une allocution prononcée en septembre 2020.

Incidence de la ligne directrice B-20 sur les prêts hypothécaires non assurés

À l’instar de la fiche publiée en janvier 2020, les données suivantes rendent compte des prêts hypothécaires non assurés souscrits par les vingt grandes sociétés fédérales de prêts hypothécaires. Celles-ci octroient plus de 99 % (en valeur monétaire) des prêts hypothécaires que surveille et réglemente le BSIF. Les graphiques ci-dessous présentent les données à ce propos pour la période se terminant à la fin de novembre 2020.

La qualité de la souscription des prêts hypothécaires : une question qui demeure digne d’intérêt

Lorsque la nouvelle version de la ligne directrice B-20 est entrée en vigueur, les bailleurs de fonds ont réduit la part des prêts hypothécaires accordés aux personnes qui étaient fortement endettées ou qui avaient contracté des emprunts au-delà de leurs moyens (par exemple, les prêts hypothécaires supérieurs à 450 % du revenu de l’emprunteur).

• Cette proportion avait atteint un sommet de 20 % avant la prise d’effet des changements apportés à la ligne directrice en 2018, mais elle est demeurée faible au cours des 18 mois qui ont suivi.
• Au cours du second semestre de 2019, les prêts contractés par les emprunteurs fortement endettés ont augmenté de nouveau, tendance qui s’est amplifiée en 2020.
• Fait à noter, la capacité de service de la dette des emprunteurs fortement endettés s’est améliorée, surtout grâce aux taux d’intérêt hypothécaires les plus faibles jamais vus. (Voir le graphique 1)

• La part des nouveaux prêts hypothécaires non assurés octroyés dont le ratio prêt-valeur dépasse 75 % est un autre paramètre que contrôle le BSIF lorsqu’il évalue la qualité de la souscription. Ces prêts sont qualifiés de prêts hypothécaires à ratio élevé, ce qui signifie que l’avoir net du propriétaire au moment de l’octroi du prêt est inférieur à ce qu’il serait dans le cas d’une hypothèque ordinaire. Bien que cette mesure ait atteint un pic avant l’entrée en vigueur de la version révisée de la ligne directrice B-20, elle a progressé, surtout au cours de la dernière année, sans toutefois égaler son sommet historique. (Voir le graphique 2)

Le BSIF continuera de suivre la variation de ces mesures et celle d’un certain nombre de paramètres autres afin d’évaluer l’efficacité de la ligne directrice B-20.

Pas de prolongation des périodes d’amortissement

Les prêts hypothécaires assurés doivent être remboursés dans un délai de 25 ans, alors que les prêts non assurés, qui sont assujettis à la ligne directrice B-20, peuvent l’être sur une période plus longue.

• Les emprunteurs qui souscrivent un prêt hypothécaire non assuré ne semblent pas enclins à prolonger la période d’amortissement de leur prêt afin de satisfaire à la simulation de crise. (Voir le graphique 3)

Le BSIF continuera de surveiller le marché immobilier canadien, l’incidence de la COVID-19 sur la dynamique des marchés aussi bien que les pratiques des bailleurs de fonds, tout particulièrement en ce qui concerne la vérification du revenu et la valeur des sûretés. Il soulèvera auprès des prêteurs toutes les questions qui requièrent une attention particulière.

Stabilité des taux au renouvellement

Lorsqu’il contrôle le marché des prêts hypothécaires, le BSIF s’intéresse notamment aux taux pratiqués au moment du renouvellement des prêts. Contrairement à ce que d’aucuns craignaient lorsque la version révisée de la ligne directrice B-20 a été publiée en 2018, il n’y a eu aucun écart appréciable entre les taux offerts au moment de l’octroi des prêts et au moment de leur renouvellement.

• L’analyse des données fournies par les prêteurs hypothécaires fédéraux révèle que la différence entre les taux au renouvellement et ceux à l’octroi d’un prêt sur cinq ans non assuré à taux fixe ou variable est demeurée sensiblement inchangée. (Voir le graphique 4)

Liens connexes

Ligne directrice B-20 : Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels

Allocation : De saines pratiques de souscription de prêts hypothécaires : pierre angulaire de la stabilité - 2020

Allocution : Du rôle de la simulation de crise et de l’importance de pratiques rigoureuses en matière de financement hypothécaire - 2019

Allocution : Ligne directrice B-20 : Se préparer à l’imprévu - 2019