Consultation publique sur la ligne directrice B-20, Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels

Le BSIF sollicite les commentaires des intervenants sur les mesures suivantes de remboursement de la dette, y compris les répercussions qu’elles pourraient avoir sur les emprunteurs et les prêteurs :

• Restrictions du ratio prêt-revenu (RPR) et du ratio dette-revenu (RDR) – c.-à-d. mesures qui limitent la dette hypothécaire ou l’endettement total sous forme de multiple, ou de pourcentage, du revenu de l’emprunteur.
• Restrictions relatives à la couverture du remboursement de la dette – c.-à-d. mesures qui limitent les obligations liées au remboursement continu de la dette (principal, intérêts et autres dépenses connexes) en pourcentage du revenu de l’emprunteur.
• Simulations de crise sur l’abordabilité des taux d’intérêt – c.-à-d. un taux d’intérêt minimal appliqué aux calculs de la couverture du remboursement de la dette pour vérifier la capacité d’un emprunteur d’effectuer des paiements sur la dette plus élevés en cas de chocs financiers négatifs.

Il convient de noter que ces mesures pourraient être mises en œuvre à l’échelle :

• du prêt – c.-à-d. à la demande de prêt hypothécaire de chaque emprunteur;
• du prêteur – c.-à-d. au volume global ou au portefeuille de prêts hypothécaires du prêteur.

À l’échelle du prêteur, des limites peuvent également être appliquées à différents niveaux d’évaluation, limitant :

• la valeur en dollars ou le nombre de nouveaux prêts hypothécaires souscrits;
• l’encours des prêts hypothécaires (portefeuille).

Surtout, toute nouvelle mesure viserait à renforcer le principe 3 de la ligne directrice B-20 et l’attente selon laquelle les emprunteurs sont évalués de façon appropriée en fonction de conditions financières et économiques variées ou de taux d’intérêt plus élevés.

Le BSIF souhaite connaître les points de vue des instances compétentes au sujet de ces mesures, de la façon dont elles pourraient être mises en œuvre, et d’autres mesures qui pourraient atténuer les risques prudentiels découlant de l’endettement élevé des ménages. Le BSIF pourrait choisir d’appliquer une ou plusieurs de ces mesures ou d’autres mesures qui répondent à son objectif stratégique.

Objectif stratégique

Améliorer la qualité du crédit des actifs hypothécaires résidentiels et les pratiques de souscription des prêteurs sous réglementation fédérale.

1. Restrictions des rapports prêt-revenu et dette-revenu

Certaines administrations appliquent des limites à la dette hypothécaire par rapport au revenu de l’emprunteur (rapport prêt-revenu ou « RPR ») ou à la dette totale par rapport au revenu de l’emprunteur (rapport dette-revenu ou « RDR »). Ces limites visent à contrôler l’ampleur de l’endettement. Une dette plus faible réduit la probabilité de défaut de l’emprunteur en facilitant la gestion des paiements continus sur la dette et limite les pertes potentielles d’un prêteur en cas de défaut de l’emprunteur.

Bien que des limites précises du RPR ou du RDR n’aient pas été prescrites pour les IFF, un RPR de 4,5 fois (450 %) ou plus est généralement considéré comme « élevé » et, par le passé, le BSIF a utilisé un seuil de 3,5 fois (350 %) pour ses activités de surveillance sectorielle. Cela dit, un niveau approprié du RPR est éclairé par les taux d’intérêt en vigueur et peut donc changer au fil du temps. Par exemple, à mesure que les taux d’intérêt augmentent, il y aurait peut‑être davantage lieu d’abaisser la limite du RPR.

Une restriction du volume des prêts à RPR élevé à l’échelle du prêteur, souvent appelée « limite de flux » ou « limite de vitesse », pourrait appuyer l’objectif stratégique énoncé ci-dessus. Une telle limite permettrait aux prêteurs de souscrire un certain nombre de prêts qui dépassent un seuil prudent, mais qui peuvent, selon d’autres critères de prêt, être autorisés en vertu de leurs politiques de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (PSPHR). L’imposition de telles limites peut également réduire la possibilité que des prêts se soustraient aux politiques établies et que les emprunteurs se tournent vers des sources moins réglementées, voire non réglementées.

Une restriction du volume à l’échelle du prêteur sur les prêts à RPR élevé pourrait compléter les mesures existantes. Pour assurer un fonctionnement efficace, le BSIF envisage :

• une définition claire et cohérente du « revenu » aux fins du calcul du RPR;
• des seuils appropriés de RPR « élevé » (p. ex. 3,5 x, 4,5 x), compte tenu des différentes conditions macroéconomiques et tout au long du cycle;
• une limite de volume crédible à l’échelle du secteur (p. ex., 20 % à 30 %).

Le BSIF sollicite les commentaires des instances compétentes au sujet d’une proposition particulière visant à adopter un seuil de RPR « élevé » de 4,5 fois, avec une limite de volume trimestrielle de 25 % pour les montages de prêt au-delà de ce seuil. La limite proposée s’appliquerait à la valeur totale en dollars des montages trimestriels. Comparativement à une restriction du nombre de prêts, cela limiterait les incitatifs à concentrer les prêts à RPR élevé sur un petit nombre de prêts.

Graphique 1 – Part des montages de prêt à RPR élevé (>4,5 fois), à l’échelle du secteur (volume)

Les prêts à RPR élevé ne sont pas répartis également entre les IFF prêteuses, et le BSIF sait que les petits et moyens prêteurs ont tendance à avoir une plus grande proportion de prêts à RPR élevé dans leur portefeuille. Par conséquent, toute transition tiendrait compte de la nécessité pour différentes IFF d’adapter leur plan d’affaires et leur PSPHR. Les risques liés aux RPR élevés pourraient également être pris en compte dans le cadre de fonds propres, de sorte que davantage de fonds propres seraient réservés aux prêts à RPR élevé.

Graphique 2 – Part des montages de prêt à RPR élevé (>4,5 fois), institutions de taille intermédiaire et petites et moyennes institutions (volume)

Enfin, une mesure de RPR peut nécessiter un suivi et un calibrage continus, comme dans le cas du TAM actuel, pour tenir compte du taux d’intérêt en vigueur et d’autres conditions macroéconomiques.

2. Restrictions relatives à la couverture du service de la dette

Les ratios de couverture du service de la dette sont déjà employés par les prêteurs sous réglementation fédérale, les ratios du service de la dette brute (SDB) et du service de la dette totale (SDT) étant les plus couramment utilisés. Pour les prêts hypothécaires assurés au Canada, les limites de SDB et de SDT sont prescrites par la loi et sont présentement fixées à 39 % et 44 %, respectivement.

Au-delà de ces exigences, la ligne directrice B-20 n’énonce pas de limites pour le SDB et le SDT des prêts hypothécaires non assurés et permet généralement aux IFF d’établir des paramètres de remboursement de la dette dans le cadre de leur PSPHR qui facilitent une évaluation précise de la capacité d’un emprunteur à rembourser le prêt. Quel que soit le paramètre utilisé, le BSIF continue de s’attendre à ce que les IFF calculent les notes moyennes du SDB et du SDT pour tous les prêts hypothécaires souscrits et/ou acquis, à ce que les résultats soient inférieurs aux plafonds déclarés par l’IFF, tel qu’ils figurent dans la PSPHR, et à ce que ces résultats reflètent une répartition raisonnable dans l’ensemble du portefeuille.

Les consignes existantes du BSIF pourraient être renforcées par l’instauration d’une restriction du volume à l’échelle des prêteurs pour les prêts dont le ratio de service de la dette est élevé. Pour qu’une telle mesure fonctionne efficacement, le BSIF étudie :

• les formules et les définitions du SDB et du SDT et s’il y a lieu d’adopter celles en vigueur pour les prêts hypothécaires assurés;
• les seuils appropriés de SDB et de SDT pour les prêts hypothécaires non assurés, ce qui pourrait comprendre des limites progressives ou par tranches;
• une limite d’amortissement explicite utilisée pour la qualification dans la ligne directrice B-20 qui, combinée aux restrictions du ratio de service de la dette, limiterait l’endettement excessif.

Les limites du SDB et du SDT devraient être revues périodiquement pour s’assurer qu’elles demeurent adaptées à l’environnement de risque. À l’instar d’une limite du RPR, le BSIF estime que des dispositions transitoires de mise en œuvre devraient accompagner cette mesure, car les répercussions sur les IFF plus petites et moins complexes pourraient être disproportionnées. Le BSIF cherche également à déterminer si les prêts à ratio de service de la dette élevé pourraient être pris en compte au moyen du cadre de fonds propres, de sorte que davantage de fonds propres soient réservés aux prêts à SDB et à SDT élevés.

3. Simulations de crise sur l’abordabilité des taux d’intérêt

Comme on l’a vu, le TAM est un taux d’intérêt minimal qui est appliqué dans le calcul du ratio de couverture du service de la dette afin de vérifier la capacité de l’emprunteur à s’acquitter de paiements sur sa dette plus élevés en cas de chocs négatifs sur le revenu ou d’augmentation des taux d’intérêt ou des dépenses. Le TAM est actuellement appliqué dans le calcul du SDB (c.-à-d. le remboursement de la dette lié aux prêts hypothécaires) au moment de la souscription. Le BSIF maintient le TAM pour les prêts hypothécaires non assurés, qui est fondé dans la ligne directrice B-20. Le ministre fédéral des Finances maintient le TAM qui s’applique aux prêts hypothécaires assurés. Dans le cadre de son examen annuel, le 15 décembre 2022, le BSIF a maintenu le TAM stable, au plus élevé du taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % ou de 5,25 %.

Un test d’abordabilité minimale, bien qu’avantageux, peut également décourager les prêteurs d’établir des tests d’abordabilité plus sensibles au risque dans leur propre PSPHR (c.-à-d. des tests qui peuvent être appliqués différemment pour diverses caractéristiques de risque et de produit). Par exemple, certains types de prêts, comme les prêts hypothécaires à taux variable ou les prêts hypothécaires à plus courte échéance, peuvent comporter un risque accru lié aux paiements et au renouvellement. Un critère d’abordabilité plus élevé pour ces prêts hypothécaires pourrait donc mieux répondre au risque sous-jacent. À l’inverse, les prêts à taux fixes et à plus long terme peuvent présenter moins de risques.

Par conséquent, le BSIF examine des éléments de conception qui pourraient entraîner l’adoption de tests d’abordabilité plus sensibles au risque et qui pourraient mieux réagir aux risques découlant d’un endettement élevé des ménages. Voici certains de ces éléments de conception :

• créer une attente explicite fondée sur des principes voulant que les prêteurs établissent, suivent et déclarent différents TAM, en plus du TAM actuel établi dans la réglementation, selon diverses caractéristiques de risque et différents types de produits;
• établir une attente voulant que le TAM soit appliqué au remboursement total de la dette de l’emprunteur (c.-à-d. aux autres prêts hypothécaires et obligations non hypothécaires existants), en plus du remboursement de la dette brute;
• instaurer des tests d’abordabilité et d’autres mesures de remboursement de la dette pour les prêts non hypothécaires aux particuliers qui ne sont pas assujettis à la ligne directrice B-20.