Le point de vue du BSIF sur les évaluations globales et sur le moment de l’évaluation

Date: 17 juillet 2025

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) est conscient du fait que les évaluations globales réalisées lors de la préconstruction peuvent dater de bien avant le montage du prêt hypothécaire. Ce document d’information a pour objectif d’expliquer clairement le problème, les risques et les attentes du BSIF envers les institutions financières fédérales (institution).

On parle d’une évaluation globale lorsque la valeur de plusieurs unités d’un immeuble est évaluée en même temps. Les évaluations globales peuvent être efficaces dans certaines situations. Par exemple, pour un constructeur ayant plusieurs unités semblables, la valeur d’expertise peut être la même pour chacune des unités.

La principale préoccupation prudentielle au regard de cette pratique est l’écart de temps entre l’évaluation globale et l’évaluation du bien immobilier au moment de conclure le prêt hypothécaire. Un délai important entre l’évaluation et le montage du prêt hypothécaire, qui est plus probable dans le cas de l’achat d’un immeuble en copropriété neuf, peut entraîner la péremption de la valeur contractuelle ou de l’évaluation. Si ces biens immobiliers perdent ensuite de la valeur et que la sûreté sur le bien est réalisée, l’institution pourrait subir des pertes financières plus importantes. En outre, si les prêts hypothécaires non assurés dépassent 80 % de la valeur de marché du bien immobilier au moment du montage du prêt hypothécaire, cela ne serait pas conforme aux exigences législatives.

D’un point de vue prudentiel, les évaluations globales ne touchent pas une portion importante des prêts hypothécaires au Canada. Le marché des copropriétés en préconstruction représente un petit sous‑ensemble de l’immobilier résidentiel au Canada : de 2022 à 2024, 1,2 % de l’ensemble des montages de prêts hypothécaires a servi à l’achat de copropriétés neuves. En février 2025, 1,4 % de tous les prêts hypothécaires en cours servaient à financer l’achat de copropriétés neuves. Ces statistiques proviennent des données sur les prêts garantis par des biens immobiliers que nous recueillons en permanence. Nous utilisons également des sources externes de données sur le marché hypothécaire canadien pour comprendre les tendances et les risques.

Le risque prudentiel découle de la superposition d’évaluations désuètes et des risques liés aux prêts hypothécaires soulignés dans notre Regard annuel sur le risque, notamment ceux associés aux marchés urbains des immeubles en copropriété et aux prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes.

Réponse du BSIF

Nous nous attendons à ce que les institutions établissent des politiques pour veiller à ce que les évaluations soient opportunes, réalistes et justifiées, conformément au principe 4 de la ligne directrice B-20 sur les processus solides de gestion et d’évaluation des sûretés, afin de tenir compte de la valeur actuelle du bien immobilier. Ces politiques doivent préciser les attentes minimales à l’égard de la récence, de la fréquence et de la rigueur des évaluations. Elles doivent aussi définir les mesures plus rigoureuses à prendre dans des situations présentant des risques accrus. Qu’elle soit globale ou non, toute évaluation qui ne reflète pas le prix actuel au moment du montage du prêt hypothécaire ne respecte pas ces attentes.

Si les pratiques d’une institution ne sont pas conformes à nos attentes ou aux lois en vigueur, nous intervenons pour éclaircir nos attentes auprès de l’institution afin qu’elle prenne des mesures correctives. Vous trouverez plus d’information sur notre réponse aux risques et notre suivi des mesures correctives dans le Cadre de surveillance.