Clarification des consignes du BSIF concernant le revenu locatif et la classification des prêts hypothécaires

Date : Le 14 novembre 2025

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a récemment publié la version finale de la ligne directrice Normes de fonds propres (NFP) (2026). Le 11 septembre 2025, il a communiqué les modifications apportées à cette ligne directrice aux parties prenantes. Précisons ici que le BSIF révise régulièrement la ligne directrice. Or, la récente révision de la ligne directrice a soulevé plusieurs questions concernant la prise en compte du revenu locatif lors de l’évaluation de l’admissibilité des emprunteurs à un prêt hypothécaire. Il est important de noter que la révision de la ligne directrice NFP ne concerne pas les biens immobiliers locatifs et qu’aucun changement n’a été apporté aux attentes relatives à l’immobilier résidentiel de rapport (IRR),qui sont en vigueur depuis 2023.

La révision des normes de fonds propres et la clarification ultérieure ne changent rien aux exigences de la ligne directrice B-20 visant l’évaluation de l’admissibilité des emprunteurs à un prêt hypothécaire, y compris dans le cas d’un bien locatif.

Ce qui n’a pas changé pour les institutions financières

Les institutions financières peuvent continuer à prendre en compte le revenu locatif dans l’analyse des demandes de prêts hypothécaires, y compris pour les propriétaires-investisseurs détenant plusieurs biens immobiliers. La récente précision apportée à la ligne directrice NFP s’applique uniquement à la classification, par les institutions financières, des expositions sur immobilier aux fins du calcul de la suffisance des fonds propres, et non à l’admissibilité des emprunteurs ni aux normes de souscription, telles qu’elles sont énoncées dans la ligne directrice B-20.

Les institutions financières demeurent responsables d’exercer un jugement éclairé et de prendre des précautions, conformément à leur propre propension à prendre des risques.

À titre d’organisme de réglementation qui s’appuie sur des principes, cette approche offre aux institutions financières une certaine souplesse, tout en assurant la solidité et la stabilité du système financier canadien.

Ce que cela signifie pour les emprunteurs

Les propriétaires-investisseurs et les autres emprunteurs peuvent continuer à utiliser leur revenu locatif et leurs autres sources de revenus afin de remplir les conditions requises pour l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires, y compris dans le cas d’un bien locatif. Les institutions n’ont pas à modifier leurs pratiques de souscription ou la manière dont le revenu est évalué pour déterminer l’admissibilité des emprunteurs du fait de la précision apportée à la ligne directrice NFP.

Complément d’information

Le 11 septembre 2025, dans le cadre de communications régulières avec les parties prenantes, le BSIF a apporté des précisions aux attentes en vigueur concernant la manière dont les institutions financières doivent classer leurs expositions sur immobilier aux fins du calcul de la suffisance des fonds propres. Plus particulièrement, les consignes font ressortir que :

• un prêt hypothécaire ne peut être classé dans la catégorie Immobilier résidentiel général (IRG) que si le revenu de l’emprunteur utilisé pour justifier cette classification n’a pas déjà servi à classer un autre prêt hypothécaire dans la catégorie IRG;
• le revenu tiré d’autres biens immobiliers résidentiels ne doit pas être pris en compte lors du classement d’un prêt hypothécaire dans la catégorie IRG;
• si le remboursement d’un prêt hypothécaire dépend fortement des flux de trésorerie générés par le bien – par exemple, le revenu locatif – le prêt doit être classé dans la catégorie IRR, laquelle est assujettie à des exigences de fonds propres plus élevées en raison du risque accru.

Cette précision vise à assurer l’application uniforme des règles de fonds propres en vigueur depuis 2023.

Principales distinctions

Dans le cas de l’immobilier résidentiel de rapport, il est essentiel de bien comprendre la différence entre les lignes directrices du BSIF :

• La ligne directrice Normes de fonds propres (exigences de fonds propres) énonceles attentes du BSIF à l’égard du maintien, par les institutions financières, d’un niveau de fonds propres suffisant pour couvrir leurs expositions. Les prêts hypothécaires dont le remboursement dépend fortement d’un revenu locatif sont considérés comme étant plus risqués et exigent donc davantage de fonds propres.
• La ligne directrice B-20 (normes de souscription) énonce les attentes du BSIF à l’égard de la façon dont les institutions financières évaluent l’admissibilité des emprunteurs. Elle permet la prise en compte du revenu locatif dans le calcul des charges de remboursement, pourvu que les institutions effectuent une vérification préalable rigoureuse.